NSA: Sprzedaż mieszkań po remoncie może stanowić działalność gospodarczą - Fiskus uderza w fliperów!

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22, potwierdził, że sprzedaż nieruchomości nabytych, wyremontowanych i odsprzedanych w krótkim czasie może stanowić działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Oznacza to poważne konsekwencje podatkowe dla osób fizycznych zajmujących się tzw. „flippingiem”.

Działalność gospodarcza w rozumieniu przepisów podatkowych

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2025 r. poz. 163), za działalność gospodarczą uznaje się działalność zarobkową:

• wykonywaną we własnym imieniu,

• w sposób zorganizowany i ciągły,

• której celem jest osiąganie dochodu.

NSA potwierdził, że ww. przesłanki były spełnione w przypadku podatniczki, która nabywała lokale mieszkalne w złym stanie technicznym, przeprowadzała ich remonty i szybko sprzedawała z zyskiem – bez ich uprzedniego wykorzystywania do celów osobistych.

Więcej obowiązków i wyższe podatki

Dla wielu "flipperów" może to oznaczać rewolucję. Sprzedaż nieruchomości w ramach działalności gospodarczej nie daje już możliwości skorzystania z tzw. ulgi mieszkaniowej, a podatek może wynieść nawet 32% w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Dochodzą do tego obowiązki takie jak ZUS, prowadzenie księgowości, a nawet konieczność zapłaty VAT w określonych sytuacjach.

Konsekwencje podatkowe

Zakwalifikowanie transakcji jako działalności gospodarczej skutkuje:

• opodatkowaniem dochodów według jednej z dostępnych form: skali podatkowej (12% i 32%), podatku liniowego (19%) lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych (stawka zależna od rodzaju działalności),

• potencjalnym obowiązkiem zapłaty podatku VAT – szczególnie w przypadku nowych lokali lub działalności o charakterze deweloperskim,

• obowiązkiem opłacania składek ZUS oraz prowadzenia ewidencji księgowej.

Sprzedaż nie może być również rozliczona z zastosowaniem tzw. ulgi mieszkaniowej, przewidzianej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, przysługującej przy sprzedaży prywatnej.

Wzmożone kontrole skarbowe

W ślad za wyrokiem NSA, również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z dnia 21 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Rz 31/22, potwierdził, że fiskus może badać faktyczne cechy działalności – niezależnie od jej formalnej rejestracji. Taki kierunek orzecznictwa oznacza, że osoby obracające mieszkaniami mogą zostać objęte kontrolą podatkową i zobowiązane do uregulowania zaległości wraz z odsetkami.

Podstawy prawne:

• Wyrok NSA z dnia 25 lutego 2025 r., sygn. II FSK 823/22

• Wyrok WSA w Rzeszowie z dnia 21 kwietnia 2025 r., sygn. I SA/Rz 31/22

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U. z 2025 r., poz. 163)

• Art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. – ulga mieszkaniowa

• Art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. – definicja działalności gospodarczej

Masz wątpliwości, czy Twoja aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami nie została już potraktowana jako działalność gospodarcza?
Skorzystaj z naszej pomocy – dokonamy analizy stanu faktycznego i wskażemy odpowiednie kroki prawne!